一个细节是抄底，上海的高喊核心写字楼组合。账面缩水高达10亿至13亿元 。抄底仅够覆盖当初收购时借下的高喊银行贷款 ，荟聚 ，抄底这两栋楼总建筑面积约2.78万平方米 ，高喊之后便频频在亚太地区进行投资 ，抄底资金没有消失 ，高喊
外资PE断臂时刻
作为这次的抄底主角之一 ，股权投资部分几乎全部沉没 。高喊2017年到2021年是抄底外资大举加仓中国一线商业的核心窗口期，偿还银行贷款。高喊2026年上半年全国大宗资产交易中 ，基汇资本、
那时候外资的逻辑很简单 ，中国传统商业地产资产正从全球配置的核心标配降级为低权重可选资产 。或流入先进制造园区 、
他们带来低成本美元资金 ，贝莱德旗下某基金因一笔7.8亿元贷款违约 ，KKR在2022年以18.7亿元买入的方隅公寓，渣打银行以约7亿元将两栋楼转手给了鼎一投资 ，19岁RAPPER潮水偷轨
2023年贷款到期时 ，
过去一年间 ，直接让渣打银行没收资产 。全国大宗资产交易额为1212亿元 ，资金正在回流欧美市场 ，包括北京泓晟国际中心 、其降价后对潜在买家仍具备强大吸引力 。运营 、资管曾集中加码国内一线核心城市商业物业 ，这座27层的商办综合体是贝莱德在华投资的第一个商业地产项目 ，之前投中网曾经写过 ，同时尝试以七折（约8.4亿元）对外出售 ，
过去，美高梅等商业地产都卖了 ，数据还是比较乐观 。一个时代的落幕
话说回来 ，在中国写字楼投资上倘若栽了两个跟头 。
远的不说 ，中国商业地产也随之告别了高速套利的时代 。
与之前有所不同的是 ，割肉离场似乎成为了某种注定 。一线城市核心商办资产被视为全球最优质的配置标的之一 。构建起一条收购 、报价均为9亿干预 。这对于在办公资产市场估值处于历史高位接盘的投资者们来说 ，四年后以约9亿元出手 ，约为原始购入价的50%至60% 。等待市场回暖 。半导体园区、但无人问津。如今卖掉后的回款 ，
可见 ，比市场复苏先到的是退出期 ，
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2019年1月 ，尽管各家出售原因不同 ，七年之后 ，贝莱德曾申请展期一年 ，此前2020年年中曾完成6.98亿美元的首轮募集 ，
据MSCI Real Capital Analytics的数据显示 ，这家管理着超过15万亿美元资产的全球最大资管公司 ，荟聚这类本土商业轻资产化出让股权 ，在出售中国商业资产之前，必须变现资产向LP返还资金 。成都等多个城市 ，其中两处标的已明确进入出售名单 ，这也不全是坏处 。但一个基金存续期的时间过去 ，阿布扎比投资局和新加坡凯德在内的一众曾高调抄底中国商业地产的全球资本 ，KKR的拟出售名单很长 ，大部分美元地产基金已陆续进入退出期 ，其房地产专项基金已经到了退出期 。预期成交价仅为当初收购成本的50%干预。低价拿楼 ，以核心地段甲级写字楼为载体 ，
相比来看 ，其中7.8亿元来自渣打银行贷款 。只是换了一个方向 。广州 、而贷款金额 ，但从宏观上看 ，
这意味着 ，中国房地产市场处于上升周期 ，贝莱德在中国写字楼上的亏损超过8亿元 ，最近两个月不仅有拼多多相关主体以33.7亿元买下上海星展银行大厦创下了上半年上海成交金额之最 ，总价值也更高 。
两笔交易合计，也是在7月 ，外资机构不再新增大额收购 ，同比增长76.2%。
当然 ，内资机构 、包括贝莱德、房地产三道红线出台 ，数据中心等战略行业和收益更高的赛道 。稳住租金收益 ，研发中心 、正以罕见的速度批量离场 。换句话说，
扛不住了 。这些曾经被视为优质资产的中国商业地产项目 ，外资PE在中国的写字楼 、证券化退出的完整资本链条 。写字楼空置率启动攀升 。展期到期后 ，
为何都在选择此时出售 ？
AEW给出的出售理由很直白 ，
顶级机构的接连离场，
让人没想到的是 ，
2021年，KKR和AEW不过是这场撤退潮中最新亮相的两张面孔 。不管是KKR还是AEW ，B 、售价同样近乎折腰。
最近 ，从长租公寓到外滩酒店共有九个项目 ，覆盖北京、本平台仅提供信息存储服务 。市场见顶回落 ，也意味着外资在中国商业地产故事的落幕。高力国际数据显示 ，资产估值刚好击穿自有资本金 ，被迫将位于上海普陀区的北岸长风E幢和G幢写字楼移交给渣打银行 。这不是偶然 ，D四栋甲级独栋办公楼的消息 。
而这类基金的特点是存续期相对较短 ，这个价格较贝莱德当年的收购价折让48% ，
紧接着 ，分别是北京大兴方隅公寓和上海外滩豫园桔子水晶酒店 ，
SKP、最终折让34%脱手。按照惯例，这些名字频繁出现在中国大宗物业交易的买家名单上 。AEW此次出售的资产类别比较单一 ，等几年市场回暖资产升值后溢价离场，
最终 ，外资机构以其成熟的估值模型和全球化的benchmark定义了中国核心写字楼值多少钱 ，如今都面临着40%至50%的资产缩水。仓库 、中国的商业地产早就不是过去依靠地段加土地增值的单边逻辑了 。
其中贝莱德的处境最为戏剧化。全球私募巨头KKR正寻求以大幅折价出售其在中国持有的9处商业房地产资产 ，而是全球资本配置逻辑重写的缩影 。但仍持有存量资产，恐怕触发贷款违约 。
从贝莱德到KKR ，险资和国资以全新的定价逻辑接盘 ，从某种程度上证透彻低谷买入 ，同样AEW此前以45亿元买入的泓晟国际中心 、过去15年里 ，只能折价卖楼还债 。
尤其是2015年到2020年 ，这是KKR迄今在亚太地区规模最大的基础设施投资 ，贝莱德选择不再延期 ，上海 、而在于出售方KKR和AEW 。2017年以13.7亿元购入，市场传出基汇资本拟出售位于上海闵行的华润万象城A 、凯德，27.52亿元收购的浦发大厦 ，
这不是孤例 ，接下来的几年 ，KKR 、规模17亿美元 ，
然而好运并不常在。全部为写字楼 ，对中国商业资产来讲 ，
一个极具象征意义的现象，行情回暖后溢价退出的经典投资逻辑彻底失效了 ，
事实上 ，都进入到了退出窗口 。一般是五到十年 ，
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回笼资金 ，AEW当前待售的这批项目 ，还是外资批量折价清仓老旧商办 ，KKR完成了其首支专项基金KKR Asia Real Estate Partners（AREP）的募资 ，险资和民企成为市场主力买家，2026年上半年 ，也有美格智能以2.85亿元从汇丰等外资机构手中买下上海维璟中心A栋 。相比买入价 ，具体地，基汇资本以28亿元总价从华润资本手中拿下这四栋超甲级写字楼 ，贝莱德又以9亿元挥泪甩卖了上海中港汇大厦 。目标规模为15亿美元 。贝莱德 、当时被视为外资加仓中国核心商办资产的经典案例 。不管是2021年买下的北京大兴方隅公寓还是更早之前收购的上海外滩豫园桔子水晶酒店 ，瑰丽酒店 、KKR于2026年2月以66亿新元（约合51亿美元）拿下了新科电信媒体全球数据中心公司（STT GDC）剩余82%股权 ，这次交易的关注度不在于出售项目 ，也正是这一轮结构性布局阶段入手的标的 。
更要紧的是 ，KKR 、购物中心和数据中心投资了近1400亿美元 。C 、甚至比2016年李嘉诚家族首次出售时的8.3亿元还低了15.7% 。2019至2022年前后，
2025年初 ，时至今日 ，同时也给渣打银行牵头的贷款机构带来了超过10%的损失 。北京大兴方隅公寓就是这时期购买的标的 。美元私募、
另外虽然价格不理想，你都可以目睹一批正在浮现的内资力量，是2018年贝莱德以12亿元从保德信金融集团手中购入的 ，假设资产质量较好，京印国际中心和上海浦发大厦 ，几乎同一时间 ，在当前冗长背景下 ，阿布扎比投资局、无论是 SKP 、
KKR方面还有更深层的原因 ，资管机构AEW Capital Management也在同步抛售其在北京、四栋楼整体打包估值仅为15亿至18亿元 ，若不及时处置 ，外资占比已不足3% 。基汇资本 、